Seleção preparada porSuaQuadraCRECI/SP 53086-J

Varremos o eixo Santo Amaro.
Seis atendem.

Oito imóveis acima de 1.500 m² avaliados um a um contra o que uma unidade de rede precisa pra funcionar. Cinco no raio pedido, mais um no eixo Saúde e Jabaquara, que entrou depois porque o encaixe operacional justificou abrir a distância. Os dois que ficaram de fora estão no final da página, com o motivo de cada corte.

8 avaliados 6 apresentados 2 descartados com motivo
Leitura de preço

O valor cheio engana. Compare por metro quadrado.

Entre o mais barato e o mais caro da lista existe uma diferença de 3,3 vezes por metro quadrado. Para rede de ensino isso é decisivo, porque o aluguel precisa caber no ticket da unidade e não no valor absoluto. Abaixo, os oito avaliados no mesmo eixo.

Estr. de Itapecerica, 1700R$ 28
Pça. Floriano Peixoto, 433R$ 43
Av. Guilherme Dumont Vilares, 2450R$ 46
R. Major Freire, 152R$ 47
Av. Indianópolis, 2518R$ 36
Av. Giovanni Gronchi, 5340R$ 80
R. Luiz Seráphico Júnior, 1070R$ 86
Av. Dr. Chucri Zaidan, 80R$ 93

Encaixe direto

3 imóveis

Metragem dentro do pedido, distância defensável do eixo Santo Amaro e estrutura que aceita operação de escola sem reinventar o prédio.

Prédio comercial na Praça Floriano Peixoto, 433, Santo Amaro
Melhor encaixe18 salas prontas
1
Praça Floriano Peixoto, 433
Santo Amaro · Prédio comercial
R$ 67.877R$ 43 / m²
Valor total mensal · 1.594 m²
4 andares18 salas privativas5 banheiros Banheiros PCDEscada de emergênciaCozinha Ar splitVão livre24 pontos de ônibus

É o que menos precisa de obra pra virar escola. Chega com 18 salas privativas em 4 andares, banheiros PCD e escada de emergência já no anúncio. Fica no miolo de Santo Amaro, a cerca de 1,5 km de Vila Cruzeiro, e sai a R$ 43 por m², o segundo menor da seleção. Ponto aberto: o anúncio não informa vagas, e embarque e desembarque em praça precisa de solução antes da proposta.

Ver imóvel
Prédio comercial na Avenida Doutor Guilherme Dumont Vilares, 2450, Jardim Londrina
Rua tranquila2.000 m²
2
Av. Dr. Guilherme Dumont Vilares, 2450
Jardim Londrina · Prédio comercial
R$ 92.000R$ 46 / m²
Valor total mensal · 2.000 m²
Vão livreDivisórias modularesRecepção CozinhaFachada amplaReforma boa LED integradoZona Mista

A rua é a vantagem. São 2.000 m² em via classificada como de tráfego muito baixo, e para rede de ensino isso é ganho operacional direto, porque fila de embarque em avenida arterial trava a entrada e a saída todo dia. Mais de 70 mil moradores em raio de 1 km sustentam base de matrícula, e o prédio está em boa condição de reforma. Está a cerca de 3,9 km de Santo Amaro, fora do miolo, e não informa vagas.

Ver imóvel
Prédio comercial na Rua Luiz Seráphico Júnior, 1070, Jardim Caravelas
PortariaPé-direito duplo
3
R. Luiz Seráphico Júnior, 1070
Jardim Caravelas · Prédio comercial
R$ 148.490R$ 86 / m²
Valor total mensal · 1.719 m²
4 andares14 vagasPortaria RecepçãoMezaninoEscada de emergência DepósitoReforma boaPerto do metrô

Prédio pronto, e o mais perto de Santo Amaro depois do primeiro colocado. Cerca de 2 km, com portaria, recepção e pé-direito duplo que abre espaço para auditório ou quadra coberta sem obra estrutural. O preço é o freio: R$ 86 por m², o dobro do Floriano Peixoto, então só se paga se o ticket da unidade acompanhar. O anúncio também se contradiz em vagas, informa 14 na ficha técnica e nenhuma no texto.

Ver imóvel

Vale ver com ressalva

2 imóveis

Cada um resolve muito bem uma parte do problema e falha em outra. Ficam na mesa porque a ressalva é decisão de vocês, não critério eliminatório.

Casa comercial na Avenida Giovanni Gronchi, 5340, Vila Andrade
Esquina12 vagas
4
Av. Giovanni Gronchi, 5340
Vila Andrade · Casa comercial
R$ 120.000R$ 80 / m²
Valor total mensal · 1.505 m²
2 andaresFachada de 24,80 m1 banheiro Pé-direito 2,80 mCopa e cozinhaVão livre Pintura desgastadaZona Centralidade

Melhor fachada e melhor embarque da lista. Esquina com 24,80 m de frente e 12 vagas resolvem visibilidade de marca e fila de entrada de uma vez. A ressalva é dura e vem em dois números: um banheiro para 1.505 m² e pé-direito de 2,80 m. Vira escola, mas com obra hidráulica pesada e sala de aula no limite de conforto acústico e térmico.

Ver imóvel
Galpão na Estrada de Itapecerica, 1700, Vila Prel
30 vagasMenor R$/m²
5
Estrada de Itapecerica, 1700
Vila Prel · Galpão
R$ 72.000R$ 28 / m²
Valor total mensal · 2.576 m²
2 andares9 salas privativas30 vagas 2 banheirosPé-direito 2,80 mAntes lanchonete Hospital a 131 mPintura desgastada

O metro quadrado mais barato por larga margem, e o maior estacionamento. R$ 28 por m² com 2.576 m² e 30 vagas é, em números de operação, o melhor terreno de rede da lista inteira. O problema é geográfico: fica em Campo Limpo, cerca de 4,3 km de Santo Amaro, com perfil de renda diferente do eixo que vocês pediram. Faz sentido se a expansão aceitar praça nova. Não faz se o alvo é a base de matrícula de Santo Amaro.

Ver imóvel

Eixo Saúde e Jabaquara

1 imóvel

Fora do raio original. Entra porque o perfil de entorno deste eixo é o mais parecido com o de uma escola em toda a varredura, e essa é uma escolha de estratégia que cabe a vocês, não um critério que a gente pode aplicar sozinho.

Prédio comercial na Rua Major Freire, 152, Vila Monte Alegre
Melhor entornoPé-direito duplo
6
R. Major Freire, 152
Vila Monte Alegre · Prédio comercial
R$ 84.954R$ 47 / m²
Valor total mensal · 1.808 m²
Vão livreMezaninoPé-direito duplo Fachada amplaCozinhaReforma boa 21 estacionamentos no entornoTráfego médio

O melhor perfil de vizinhança de toda a varredura. O anúncio classifica o entorno como famílias e condomínios residenciais, com mais de 70 mil moradores em 1 km e tráfego de veículos apenas médio, que é exatamente a combinação que sustenta matrícula e entrada de aluno. Pé-direito duplo com mezanino resolve auditório ou quadra coberta, e 21 estacionamentos no quarteirão dão folga na chegada. A ressalva é uma só e é geográfica: cerca de 7,4 km a leste de Santo Amaro.

Ver imóvel

Fora do alvo

2 imóveis

Avaliados, com o motivo objetivo de cada corte. Ficam registrados porque descarte sem motivo não é seleção, é filtro de site.

Av. Indianópolis, 2518
Indianópolis · 5.080 m² · R$ 180.600 · R$ 36 / m²
Ver anúncio
Cerca de 6,7 km fora do raio, e a condição do imóvel derruba o resto. O próprio anúncio classifica a reforma como ruim e a pintura com infiltrações, num prédio que precisaria receber alunos. Soma-se uma inconsistência de cadastro: a ficha informa 5.080 m² e o texto informa 2.435 m² no mesmo endereço.
Av. Dr. Chucri Zaidan, 80
Vila Cordeiro · 2.300 m² · R$ 214.000 · R$ 93 / m²
Ver anúncio
R$ 93 por m², o mais caro da lista e mais que o dobro do Floriano Peixoto. É o melhor prédio do conjunto, novo, com 48 vagas, portaria 24h e ar central. Mas é aluguel de laje corporativa da Berrini, e o entorno tem de 30 a 45 mil moradores em 1 km, a menor base residencial de todos os oito avaliados.
Pontos de atenção

O que aprofundamos na próxima rodada

Esta lista é o primeiro corte, feita pra vocês reagirem. Anúncio de mercado não traz dado de licenciamento escolar, e campo em branco significa não preenchido, nunca significa que não tem. Estes sete pontos são os que a SuaQuadra abre com proprietário e prefeitura assim que vocês apontarem quais imóveis seguem. Dois deles podem reordenar a lista inteira, e estão marcados.

  • 1
    Enquadramento de uso educacional. Categoria E1, E2 ou E3 e alvará de funcionamento. Nenhum anúncio informa, e é o ponto que pode eliminar qualquer um dos seis.
  • 2
    Área externa e pátio. Nenhum dos oito informa. Se vocês exigirem pátio ou quadra descoberta, a ordem muda.
  • 3
    Vagas no Floriano Peixoto e no Guilherme Dumont Vilares. Campo vazio no anúncio, precisa vir do proprietário.
  • 4
    Contradição de vagas no Luiz Seráphico. Ficha diz 14 vagas, texto do anúncio diz nenhuma.
  • 5
    AVCB e rota de fuga. Dimensionamento para população escolar. Só três dos avaliados citam escada de emergência.
  • 6
    Eixo Saúde e Jabaquara. Entrou nesta rodada com um imóvel. Se vocês confirmarem que o eixo interessa, varremos ele inteiro e refazemos o quadro de comparação.
  • 7
    Distâncias. Calculadas em linha reta a partir do centro de Santo Amaro, não por rota de carro nem por caminhada.
0 imóveis selecionados